二手房贷款年限规定(上海房龄与贷款年限)

近日，广西南宁某银行

房贷年龄期限可延长至80岁一事

引发热议

80岁也能贷款买房，是不是有点夸张了？这是大部分网友的反应。

其实，很多人对这一说法有些误解。一般而言，购房贷款有两个年龄门槛。一个是贷款人的实际年龄，比如有的银行会规定，超过65岁的不能贷款。还有一个是贷款人的贷款到期年龄，也就是这次所谓的房贷年龄延至80岁，这个80岁并不是指80岁还能贷款，而是指贷款到期的时间最晚可以到80岁。换句话说，就是贷款人的年龄加贷款期限之和不得超过80年。举个案列，50岁的购房者，申请30年贷款，正好是到80岁。

上海：

部分银行最高贷款年龄期限为75岁

那么，上海的情况如何？

记者走访沪上多家商业银行后发现，尽管表述各不相同，但目前上海大部分银行规定的房贷到期年龄上限是70岁或75岁。如中国农业银行就规定，房贷申请人的年龄加贷款期限之和不超过75年。中国工商银行也是类似75年的规定，但贷款人最大年龄不能超过70岁。中国银行则明确，借款人贷款期末年龄不超过75岁。上海银行官网显示，个人住房贷款期限与借款人年龄之和最高不超过70年。

但也有部分银行表示，在具体操作中房贷到期年龄的确有放宽到80岁的情况。其实之前就有人贷到过80岁，只是没有那么普遍，一案一议。银行放款除了看贷款人年龄，更多会考察贷款人的综合还款能力。比如一些高龄购房者，如果有材料证明稳定的收入，当然可以贷。上海一家城商行网点的客户经理如此解释。

另一家沪上银行也给出了一种解释——一般而言，该银行一手期房的还款年限是到70岁。但上海地区该银行合作的优质楼盘，条件可以更加放宽，如果借款人属于公务员、金融从业者、医生、教师等职业，最长还款年限可以放宽到不超过80周岁。

这也证明，目前在上海，五六十岁的购房者，如果有足够的收入证明，或者稳定的职业，那么还是可以享受到足够长的贷款年限。

更长的贷款年限带来的是更小的还款压力。不妨算一笔账，一位50岁的购房者，在上海申请400万元纯商业贷款。按目前上海二套房利率计算，选择等额本息方式，如果只能贷款20年，那么每个月需要还款27177.72元。如果可以贷30年，那么每个月还款额就将减为22336.55元。肉眼可见，个人还款压力下降了近20%。

实际上，老人借贷早有先例。此前，各地市面上都流行一种贷款，叫接力贷。这是指当借款人年纪过大，或者还贷款能力有限时，可以用借款人的亲属作为共同借款人或担保人，比如父母、子女及其配偶等，向银行申请贷款购买住房。在该业务中，借款人与其成年子女作为共同借款人。换言之，就是老人和年轻人可以一起还款。

但这样的还款模式，却让一些购房者有了规避限购打擦边球的机会。于是，2016年11月，上海市市场利率定价自律机制发布《关于切实落实上海市房地产调控精神、促进房地产金融市场有序运行的决议》，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定，正式叫停接力贷。此后，接力贷在上海销声匿迹。

业内人士认为，当下部分银行提高贷款人年龄上限，与大环境相关。目前，上海40岁、50岁的购房者，成为了置换购房的主力军，如果不延长上限，很多人无法贷满30年，由此首付和月供压力都会增加，此举在一定程度上可以促进这类群体的置换意愿。同时，我国人均寿命延长，渐进式延迟法定退休年龄也提上日程，一些高龄群体也拥有稳定还款能力，提高房贷年龄上限也是银行的一种尝试。

房贷最高年限80岁并非市场主流

2月15日，浙江杭州一位贷款经理对第一财经表示，近期杭州确实有两家城商行将房贷年龄期限延长到75，在此之前，最高年龄期限是70，不过这仅是个别银行的操作，而且对贷款客户的资质有特殊要求，主流银行仍然要求男性不超过70周岁，女性不超过65周岁。浙江宁波亦有个别银行跟上了杭州的步伐，于近期调整房贷政策，也将年龄+年限之和提升到最高80岁。

江苏无锡一位信贷从业者则告诉记者，近日看到江阴（无锡代管县级市）有中小银行把房贷年龄期限调整到了80，不过在无锡市区，绝大多数银行仍然要求年龄+年限之和不得超过70，而且一般来说60周岁后就很难再申请贷款，除非贷款人可以证明退休后仍有其他稳定的非退休收入。

成都一名房产中介表示，成都目前主流的操作也是年龄+年限之和不得超过70，有银行允许条件较好的购房者延至75。

一般来说，住房商业性贷款的期限最长不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁，目前也有许多地方将借款人年龄定为法定退休年龄延后5年。实际操作中，已退休人士在申请贷款时难度很大，退休金作为生活保障，不被视作收入来源，退休人士需要证明自己仍有其他稳定工作或非退休性收入。

银行在贷款时除了会考虑借款人年龄，还会考虑房龄，一般来说会要求房龄不超过30年。近年来，放宽对借款人的年龄要求以及对房龄的要求逐渐成为大趋势，去年6月合肥就曾放宽贷款期限加房龄的限制，由最长不超过30年调整到最长不超过40年，目前上海和广州的二手房贷款期限与楼龄之和都上调到了50年。

复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼撰文指出，人口平均年龄变化和老龄化社会到来，对商业银行产品和服务提出新要求，适当放宽贷款人最高年龄限制是顺势而为。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，房贷年龄期限延长属于房贷领域的政策工具，其本质上增加了部分购房者的贷款时长，增加了贷款额度、减轻了月供压力，有一定积极效应，该政策出发点是人口结构变化，有其合理性。

贷款人离世怎么办？

律师解读

不少人关心，如果购房者去世了，房贷还没有还完怎么办？

北京金诉律师事务所主任王玉臣解释，如果购房者年龄偏大，银行会让购房人在贷款时提供担保人。当贷款人不能还贷的时候，还有担保人可以追索。如果借款人没有活到80岁，可以先就借款人的遗产进行清偿，或者由继承人继续还贷。

他说，如果购房者没有担保人，则只能就借款人的遗产进行清偿，或找借款人的继承人清偿，当继承人不愿意继承遗产和债务时，银行就不能再让继承人清偿，债权就无法实现了。

王玉臣表示，在继承人继承已去世购房人的财产时，应当清偿购房人的债务，但清偿债务并非无边界的，根据民法典相关规定，继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。在实务操作中，如果银行贷款没有还清，房子上所设定的抵押权也会继续存在。如果继承人不能依约偿还房贷，银行一般也不会配合办理过户。

金诚同达律师事务所高级合伙人彭凯认为，纯从法律角度来看，购房人过世但钱没还完，债权没有必然灭失，可就借款人的遗产进行清偿，如果有继承人继承购房人的财产（包括这套房产），那么继承人就要承接剩下的银行债务，如果继承人评估后放弃继承，那银行可进行拍卖等处理，剩余金额归国家所有。

综合上观新闻、第一财经、央广网等

来源： 东方网